Sovraindebitamento prima casa

La legge 3/2012 ha introdotto in Italia il procedimento di composizione della crisi da sovraindebitamento. Con questo procedimento il debitore, che si trova in una situazione di “sovraindebitamento” tale da non riuscire a far fronte ai debiti assunti, potrà ottenere la cancellazione dei debiti che non riesce più a pagare e ripartire da zero.

La legge 3/2012 si applica a qualunque tipologia di debito contratto dal soggetto, quale ad esempio il debito di natura chirografaria, il debito di natura ipotecaria e quello fiscale. A titolo di esempio e con finalità descrittive e non esaustive la legge 3/2012 si applica ai seguenti debiti: mutuo per acquisto prima casa, finanziamento, prestito, spese condominiali, imposte, bolli, tributi, carte di credito revolving, fidi, cessioni del V, cambiali, garanzie personali e reali, fideiussioni, tasse etcc.

La legge 3/2012 garantisce a tutti i soggetti debitori la possibilità di ottenere la cancellazione dei debiti pregressi al fine di ripartire da zero, riacquistando un ruolo attivo nell’economia. In altre parole, il debitore persona fisica che si trova schiacciato dal carico dei debiti accumulati, non sarà più costretto a rinunciare al proprio futuro, ma avrà una seconda opportunità per ripartire da zero, pianificando la propria vita e quella della sua famiglia.

Da queste premesse appare evidente che anche il debito derivante dal mancato pagamento del mutuo per acquisto della prima casa possa essere cancellato/stralciato con il procedimento di composizione della crisi. Il pagamento delle rate del mutuo per l’acquisto della prima casa rappresenta infatti una delle maggiori cause di sovraindebitamento degli italiani.

Gli istituti previsti dalla legge 3/2012 per affrontare il sovraindebitamento legato al mancato pagamento delle rate del mutuo relativo alla prima casa sono due: il piano del consumatore e la liquidazione del patrimonio.

Iniziamo con la liquidazione del patrimonio. Con questo istituto il soggetto indebitato decide di mettere in liquidazione tutti i suoi beni utilizzando il ricavato per pagare tutti i debiti. L’istituto non richiede il consenso dei creditori. Al termine della vendita dei beni il soggetto si libererà di tutti i debiti anche se il ricavato della vendita è inferiore all’ammontare dei debiti.

La liquidazione del patrimonio rappresenta uno degli strumenti più utilizzati per risolvere il problema del mutuo per l’acquisto della prima casa. Nella maggior parte dei casi di sovraindebitamento il debitore si trova ad affrontare la seguente situazione: il contratto di mutuo è stato risolto per mancato pagamento delle rate e l’immobile è già all’asta. A questa situazione si aggiunge la circostanza che nella maggior parte dei casi il prezzo di vendita all’asta è inferiore rispetto al valore residuo del mutuo. Esempio: la casa è in vendita all’asta per 70 K e il debito residuo con la banca per il mutuo è di 120 K.

In questo caso il soggetto grazie alla legge 3/2012 e all’istituto della liquidazione del patrimonio riuscirà a liberarsi dal debito del mutuo di 120 K con la banca anche se l’immobile sarà venduto all’asta per 70 K o ad un prezzo inferiore. In estrema sintesi con la liquidazione del patrimonio il debitore non riesce a salvare l’immobile anche se “prima casa” ma si libera del debito del mutuo con la banca usando il ricavato della vendita all’asta del bene: anche se il ricavato è inferiore rispetto al valore residuo del mutuo.

A differenza della liquidazione, con il piano del consumatore il debitore propone – per lo stralcio/cancellazione dei debiti – un piano di pagamento di una rata mensile su un conto corrente intestato al Tribunale per un periodo di tempo determinato. Il piano non richiede il consenso dei creditori. Anche il debito derivante dal mutuo ipotecario può essere oggetto di un piano di pagamento rateizzato. Tuttavia, a differenza degli altri debiti, – che possono essere pagati in misura ridotta – il debito derivante dal mutuo non può essere stralciato ma deve essere pagato per intero.

Questo significa che con il piano del consumatore il soggetto dovrà sempre garantire il pagamento del mutuo. Tuttavia, nella realtà, si verificano due ipotesi. Prima ipotesi: il debitore non riesce a garantire con la rata mensile il pagamento integrale del mutuo ipotecario. Seconda ipotesi: il debitore riesce a garantire il pagamento del mutuo ma solo con un piano della durata ventennale. Purtroppo nella maggior parte dei Tribunali italiani non è ammesso un piano del consumatore con una durata ventennale. Di conseguenza appare evidente come l’unico strumento previsto dalla legge 3/2012 per cancellare il debito rappresentato dal mutuo ipotecario sia la liquidazione del patrimonio.

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